월세 연체 세입자, 언제 내보낼 수 있습니까 — 주택 2기·상가 3기와 명도 순서

월세가 몇 달 밀려야 계약을 해지할 수 있습니까

주택은 밀린 월세가 2기의 차임액에 이르면, 상가건물은 3기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 여기서 「기」는 차임을 내기로 한 한 번의 단위라서, 월세라면 한 달치가 1기입니다.

민법은 건물 임대차에서 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 해지할 수 있다고 정합니다. 주거용 주택도 이 조문을 따릅니다.

상가건물은 상가건물 임대차보호법이 따로 3기로 정해 두었습니다. 보증금이 커서 이 법의 다른 보호를 받지 못하는 상가라도 이 해지 조항은 똑같이 적용됩니다(같은 법 제2조 제3항).

제가 보는 지점은 개월 수가 아니라 금액입니다. 월세 100만원인 상가라면 기준은 300만원입니다. 한 달을 통째로 거른 적은 없어도 몇 달 동안 조금씩 덜 낸 것이 합쳐서 300만원에 이르면 그때 기준을 넘습니다. 반대로 「석 달째」라고 하셔도 중간에 일부를 받으셨다면 아직 기준에 못 미칠 수 있습니다. 그래서 첫 상담에서 입금 내역을 달마다 맞춰 보는 일부터 합니다.

주택은 기준이 더 빨리 옵니다. 월세 70만원인 원룸이라면 밀린 금액이 140만원에 이르면 해지할 수 있습니다. 다만 해지할 수 있다는 것과 실제로 집을 돌려받는 것은 다른 이야기입니다. 해지 뒤에도 임차인이 스스로 나가지 않으면 결국 아래에서 말씀드릴 소송과 집행을 거쳐야 합니다.

「한 번만 밀려도 해지」 특약을 넣어 두었습니다

그 특약만으로는 한 번 밀렸다고 해지할 수 없습니다. 법이 정한 기준보다 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 조문이 못 박아 두었기 때문입니다.

주택을 포함한 건물 임대차는 민법 제652조가, 상가건물은 상가건물 임대차보호법 제15조가 그 역할을 합니다. 계약서에 「1회라도 연체하면 즉시 해지하고 명도한다」고 적어 두었어도, 실제로 해지할 수 있는 시점은 2기 또는 3기의 차임액에 이른 때입니다.

그렇다고 연체가 기준에 못 미치면 아무것도 못 하는 것은 아닙니다. 밀린 월세는 그대로 청구할 수 있고, 연체 이력은 다음 갱신 때 의미가 생깁니다. 주택은 2기, 상가는 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있고(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제1호, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호), 주택은 묵시적 갱신도 적용되지 않습니다(주택임대차보호법 제6조 제3항).

해지하겠다고 하자 밀린 월세 일부를 갚았습니다

상가의 경우 연체액이 3기에 이른 뒤에 일부를 갚았다고 해서 원칙적으로 해지권이 사라지지는 않습니다. 대법원이 2026년 6월에 이 점을 분명히 했습니다.

그 사건은 임대인이 해지 의사를 적은 소장을 냈고, 소장이 임차인에게 송달되기 전에 임차인이 밀린 차임 일부를 넣어 연체액이 3기 아래로 내려간 경우였습니다. 대법원은 해지권은 연체액이 3기에 이른 순간 생기는 것이고, 해지 의사가 도달한 때를 기준으로 다시 따질 것이 아니라고 보았습니다.

다만 판결은 「임대인 동의 없이 일방적으로」 지급된 경우라고 적었습니다. 그래서 제가 꼭 말씀드리는 것이 있습니다. 해지를 통지한 뒤 돈이 들어오면, 그 돈을 밀린 차임에 충당한다는 뜻과 해지를 거두는 것이 아니라는 뜻을 문자로라도 남겨 두십시오. 아무 말 없이 받으면 다시 계약을 이어 가기로 한 것인지 다툼이 생깁니다.

보증금에서 빼면 그만 아닙니까

계약이 끝나고 집이나 점포를 돌려받을 때 밀린 월세는 보증금에서 저절로 빠집니다. 문제는 그때까지 기다리는 동안 손해가 계속 쌓인다는 점입니다.

보증금은 밀린 차임뿐 아니라 계약이 끝난 뒤 나가지 않는 동안의 사용료, 원상복구 비용까지 담보합니다. 월세 보증금이 넉넉하지 않은 계약이라면 보증금이 바닥나는 시점이 생각보다 빨리 옵니다. 그 뒤로는 받을 곳이 임차인의 다른 재산뿐입니다.

그래서 저는 보증금 잔액을 먼저 계산합니다. 밀린 월세에 소송과 집행에 걸릴 기간의 사용료를 더해 보증금을 넘을 것 같으면, 기다리지 말고 지금 절차를 시작하시라고 권합니다.

전기를 끊고 자물쇠를 바꾸면 안 됩니까

하지 않으시는 편이 안전합니다. 임대인이 단전·단수를 하거나 문을 잠가 버리면 오히려 임대인이 업무방해 등 형사 사건의 피의자가 될 수 있습니다.

대법원은 차임이 밀린 주점에 계약서 조항을 근거로 단전·단수를 한 임대인에 대해, 계약 기간이 남아 있고 보증금도 상당히 남은 상태였다면 정당행위가 아니라고 보았습니다. 업무방해죄는 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금입니다(형법 제314조 제1항). 같은 판결은 기간이 끝나고 보증금도 다 공제된 상태에서 미리 예고하고 한 단전·단수는 정당행위로 본 부분도 있지만, 사정마다 판단이 갈리니 이를 믿고 움직이실 일은 아닙니다.

세입자가 없는 사이 문을 열고 들어가 짐을 빼는 것도 같습니다. 세놓은 집이나 점포라도 지금 점유하는 사람은 임차인이라 주거침입이나 재물손괴가 문제 될 수 있습니다(형법 제319조·제366조). 민법이 허용하는 자력구제는 점유자가 점유를 빼앗기거나 방해받을 때의 이야기입니다(민법 제209조).

명도소송은 어떤 순서로 진행됩니까

해지 통지 → 점유이전금지가처분 → 건물인도 소송 → 집행관의 인도 집행 순서입니다. 밀린 월세와 나갈 때까지의 사용료는 소송에서 함께 청구합니다.

해지는 상대방에 대한 의사표시로 하고, 한 번 하면 거두지 못합니다(민법 제543조). 그래서 문자보다는 받은 날짜가 남는 내용증명으로 보내고, 급하면 소장에 해지 의사를 적어 송달로 갈음하기도 합니다. 위 대법원 사건도 그렇게 했습니다.

점유이전금지가처분은 소송 중에 임차인이 다른 사람에게 점포를 넘겨 버리는 것을 막아 두는 절차입니다. 이것 없이 판결을 받았는데 그사이 다른 사람이 들어와 있으면, 그 사람을 상대로 절차를 다시 밟아야 할 수 있습니다. 판결이 나면 집행관이 임차인의 점유를 풀어 임대인에게 넘겨 줍니다. 짐을 빼는 일도 임대인이 아니라 집행관이 합니다.

시간을 가장 많이 잡아먹는 것은 대개 송달입니다. 임차인이 연락을 끊고 우편을 받지 않으면 소장이 전달되기까지 한참이 걸립니다. 그래서 계약서에 적힌 주소 말고도 임차인의 실제 거주지, 사업장, 연락처를 처음부터 함께 정리해 두시면 절차가 빨라집니다. 임차인이 법정에서 다투지 않으면 그만큼 일찍 끝나기도 합니다.

상가라면 하나를 더 봅니다. 상가 임대인은 계약 끝 무렵 임차인이 권리금을 회수하는 것을 방해하면 안 되지만, 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 이 의무에서 벗어납니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서). 연체 기록이 나중에 권리금 분쟁에서도 쓰인다는 뜻이라, 입금 내역과 독촉 문자를 지우지 말고 모아 두셔야 합니다.

저희는 이렇게 봅니다

월세 연체 사건은 법리보다 기록에서 승패가 갈리는 경우가 많습니다. 제가 상담에서 보는 순서는 주택인지 상가인지 → 달마다 입금 내역을 맞춘 연체액 → 해지 통지를 언제 어떻게 했는지 → 보증금 잔액과 앞으로 쌓일 사용료 → 점유가 다른 사람에게 넘어갈 위험이 있는지입니다.

계약이 끝나 갈 무렵의 갱신과 권리금 문제는 「10년이 지났으니 나가라고 합니다」 글에, 판결을 받은 뒤에도 돈을 받지 못할 때의 절차는 「판결을 받았는데 상대가 돈을 주지 않습니다」 글에 따로 정리했습니다. 소송이 얼마나 걸릴지는 임차인이 다투는지, 송달이 되는지에 따라 크게 달라지므로 처음부터 단정해 드리지는 않습니다.

이 글은 조문과 대법원 판례를 정리한 일반적인 법률 정보입니다. 계약서의 문구, 입금과 통지가 오간 시점, 건물의 용도에 따라 해지할 수 있는지와 절차가 달라질 수 있으므로, 구체적인 사안은 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

이 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 같은 쟁점이라도 사실관계와 증거에 따라 결론이 달라지므로, 구체적인 사안은 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

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