전세 집주인 변경, 보증금은 누구에게 받습니까 — 새 집주인과 이의 기간

집주인이 바뀌면 전세보증금 반환은 누가 합니까 — 대구 전세보증금 변호사가 먼저 보는 것

대항력이 있는 세입자라면 원칙적으로 새 집주인이 보증금을 돌려줘야 합니다. 새 집주인이 임대인의 지위를 그대로 이어받기 때문입니다.

주택임대차보호법은 집을 산 사람은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 따로 계약서를 다시 쓰지 않아도, 새 집주인의 동의가 없어도 법이 그렇게 봅니다.

여기서 전제가 되는 것이 대항력입니다. 집을 넘겨받아 살기 시작하고 전입신고를 마치면 그다음 날부터 대항력이 생깁니다. 이 요건을 갖춘 세입자에게는 집이 누구에게 팔리든 계약이 그대로 따라갑니다.

대법원은 이 승계를 법률상 당연한 승계로 봅니다. 새 집주인이 보증금 반환 의무를 떠안고, 옛 집주인은 임대차관계에서 빠져 반환 의무를 벗는다는 것이 전원합의체 판결의 결론입니다.

계약 기간이 끝났는데 보증금을 아직 못 받은 상태에서 집이 팔려도 마찬가지입니다. 보증금을 받을 때까지는 임대차관계가 이어지는 것으로 보기 때문입니다(제4조 제2항).

새 집주인이 못 미덥다면, 옛 집주인에게 받을 수 있습니까

받을 수 있습니다. 다만 집이 팔린 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 승계를 원하지 않는다는 이의를 해야 합니다.

법이 승계를 정한 것은 세입자를 보호하려는 것이지, 세입자가 원하지 않는 상대를 억지로 떠안기려는 것이 아닙니다. 대법원도 같은 취지에서, 세입자가 이의를 하면 옛 집주인의 보증금 반환 의무가 없어지지 않는다고 판단했습니다.

문제는 「상당한 기간」이 며칠인지 법에 정해져 있지 않다는 점입니다. 사안마다 법원이 판단하므로, 늦어지면 이의로 인정되지 않을 수 있습니다. 그래서 저는 팔린 사실을 안 날을 기록해 두고 되도록 빨리 움직이시라고 말씀드립니다.

이의는 말보다 내용증명처럼 날짜와 내용이 남는 방법으로, 옛 집주인과 새 집주인 모두에게 분명하게 밝히는 것이 안전합니다. 이의가 받아들여져 옛 집주인의 반환 의무가 남는다는 것과 실제로 돈을 돌려받는 것은 별개의 문제입니다. 옛 집주인의 재산 상태도 함께 봐야 합니다.

해지 통보를 했는데도 이의가 아니라고 합니다

해지 통보 한 번으로 이의가 되지는 않습니다. 법원은 세입자가 그 뒤에 한 행동 전체를 보고, 새 집주인을 임대인으로 받아들인 것인지를 판단합니다.

경매로 집주인이 바뀐 사건에서, 세입자는 매각 전에 옛 집주인에게 해지를 통보했고 나중에 보증금 반환도 요구했습니다. 그런데 경매에서 배당요구를 하지 않았고, 낙찰자를 상대로 임차권등기명령을 신청했습니다. 대법원은 이런 행동이 새 소유자가 임대인 지위를 이어받는 것을 전제로 한 것이라고 보아 이의로 인정하지 않았습니다.

이 판결이 임차권등기명령을 신청하면 언제나 불리하다는 뜻은 아닙니다. 다만 옛 집주인에게 받겠다고 하면서 새 집주인을 임대인으로 대하는 행동을 섞으면, 어느 쪽 주장도 약해질 수 있습니다. 상담에서 저희가 가장 공들여 정리하는 것이 이 앞뒤의 일관성입니다.

새 집주인에게 받으려면 무엇을 지켜야 합니까

집에 계속 살고 주민등록을 옮기지 않는 것입니다. 대항력은 생길 때만이 아니라 그 뒤에도 요건이 계속 유지돼야 지켜집니다.

대법원은 주택의 인도와 주민등록이라는 요건이 대항력을 얻을 때만 있으면 되는 것이 아니라, 대항력을 유지하려면 계속 존속해야 한다고 판단했습니다(대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1695 판결). 잠시 주민등록만 옮겼다가 돌아와도 그사이에 생긴 권리보다 뒤로 밀릴 수 있습니다.

계약서에 확정일자를 받아 두셨는지도 확인하셔야 합니다. 대항요건과 확정일자를 갖추면 집이 경매·공매로 넘어갈 때 뒤 순위 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다(제3조의2 제2항).

계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 채 먼저 이사해야 한다면, 임차권등기명령을 신청해 등기까지 마친 뒤에 나가시는 것이 순서입니다. 등기가 끝나면 그 뒤에 이사하고 전출해도 이미 얻은 대항력과 우선변제권이 사라지지 않습니다.

새 집주인과 계약서를 다시 써야 합니까

다시 쓰지 않아도 됩니다. 법이 승계를 정하고 있어서, 옛 집주인과 맺은 계약의 보증금·기간·월세가 그대로 새 집주인에게 이어집니다.

그래도 새 집주인이 계약서를 다시 쓰자고 하는 일이 많습니다. 이때는 보증금 액수와 계약 기간이 그대로인지, 옛 계약을 끝내고 새로 맺는 것처럼 적혀 있지는 않은지 꼭 확인하셔야 합니다. 보증금을 올리는 등 조건이 바뀌면 그 부분은 새로 따져야 할 문제가 생기므로, 옛 계약서와 확정일자 받은 원본은 끝까지 보관하시라고 말씀드립니다.

연락처와 보증금 반환 계좌, 관리비 정산처럼 실무적인 것은 새 집주인과 문자로 주고받아 남겨 두는 것이 좋습니다. 다만 옛 집주인에게 받기로 정하셨다면, 앞에서 말씀드린 것처럼 새 집주인을 임대인으로 받아들이는 내용은 피하셔야 합니다.

경매로 주인이 바뀐 경우는 다릅니까

다릅니다. 매매가 아니라 경매로 낙찰자가 생긴 경우에는 임차권이 원칙적으로 소멸하고, 보증금을 다 받지 못한 대항력 있는 임차권만 남습니다(제3조의5).

어느 쪽에 해당하는지는 등기부에서 세입자의 전입일과 먼저 설정된 근저당권 같은 권리의 날짜를 나란히 놓고 따져야 합니다. 경매 통지를 받으셨다면 배당요구를 할지, 낙찰자에게 대항할지를 배당요구 종기 전에 정해야 하므로 시간이 더 촉박합니다.

저희는 이렇게 봅니다

집주인이 바뀌었을 때 보증금은 원칙은 새 집주인, 이의하면 옛 집주인입니다. 어느 쪽으로 갈지는 새 집주인과 옛 집주인의 재산, 등기부의 다른 권리, 남은 계약 기간을 보고 정합니다.

제가 상담에서 보는 순서는 전입·거주 유지 여부 → 팔린 사실을 안 날과 그 뒤 주고받은 연락 → 등기부의 근저당·압류 → 누구를 상대로 받을지 결정입니다. 결정한 뒤에는 그 방향과 어긋나는 행동을 하지 않도록 내용증명과 이후 절차를 맞춥니다.

새 집주인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절하는 문제는 「전세 계약이 끝나 갑니다」 글에서, 이사 날짜가 다가오는데 보증금을 못 받은 경우는 「보증금 못 받았는데 이사 날입니다」 글에서 따로 다뤘습니다. 대구에서는 집이 있는 곳에 따라 대구지방법원 본원이나 서부지원에서 임차권등기명령과 보증금 반환 소송을 진행합니다.

민사 변호사 선택 기준: janglaw.kr/guide/civil-lawyer

이 글은 주택임대차보호법과 대법원 판례를 정리한 일반적인 법률 정보입니다. 전입과 거주 기간, 집이 팔린 경위, 이의를 한 시점과 방법, 등기부의 다른 권리에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 사안은 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

이 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 같은 쟁점이라도 사실관계와 증거에 따라 결론이 달라지므로, 구체적인 사안은 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

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