전세 계약이 끝나 갑니다 — 갱신·해지·인상, 날짜가 권리를 정한다

만료일에서 거꾸로 두 날짜를 세십시오

만료 6개월 전부터 2개월 전까지가 모든 것의 기준 기간입니다. 이 사이에 임대인이 갱신을 거절하거나 조건을 바꾸겠다고 통지하지 않으면, 그리고 임차인이 2개월 전까지 나가겠다고 통지하지 않으면, 계약은 전과 같은 조건으로 다시 된 것으로 봅니다. 묵시적 갱신입니다.

같은 기간이 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 기간이기도 합니다. 그래서 달력에 만료일을 적고, 거기서 6개월과 2개월을 거꾸로 표시해 두시라고 말씀드립니다. 그 사이에 무엇을 할지 정하면 됩니다.

아무 말 없이 지나갔습니다

묵시적으로 갱신되면 존속기간은 2년입니다(제6조 제2항). 그런데 이것을 「2년을 채워야 한다」로 읽고 위약금을 물어주는 분들이 있습니다. 아닙니다. 묵시적 갱신이면 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.

갱신요구권을 써서 갱신된 경우도 같습니다(제6조의3 제4항). 대법원은 갱신된 기간이 시작되기 전에 해지 통지가 도달해도 3개월 뒤에 효력이 생긴다고 판단했습니다.

다만 2기의 차임액에 이르도록 연체했거나 임차인의 의무를 현저히 위반했다면 묵시적 갱신 자체가 적용되지 않습니다(제6조 제3항). 그리고 해지 통지는 받은 날짜가 남는 방법으로 하십시오. 3개월을 어디서부터 세느냐가 그대로 쟁점이 됩니다.

집주인이 실거주하겠다며 거절합니다

임차인이 기간 안에 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 1회, 갱신되는 기간은 2년입니다(제6조의3 제1항·제2항). 거절할 수 있는 사유는 조문이 아홉 가지로 정해 두었고, 자주 문제 되는 것이 이것들입니다.

「임대인이 실제 거주하려는 경우」는 정당한 거절 사유입니다. 집이 팔려서 새 주인이 들어와 살겠다는 경우도 마찬가지입니다. 대법원은 임대인 지위를 승계한 양수인도 갱신거절 기간 안이라면 실거주를 이유로 거절할 수 있다고 판단했습니다.

그래서 저는 실거주 거절을 당한 분께 「그 뒤를 확인하시라」고 말씀드립니다. 실거주를 이유로 거절해 놓고 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 남에게 세를 놓으면 임대인은 손해를 배상해야 합니다(제6조의3 제5항). 그 집에 실제로 누가 사는지는 확인할 수 있습니다.

배상액은 합의가 없으면 거절 당시 환산월차임의 3개월분, 새 세입자 월차임과의 차액 2년분, 실제 손해액 셋 중 큰 금액입니다(제6항). 「큰 금액」이라고 조문이 정하고 있으니 셋을 모두 계산해 봐야 합니다.

얼마나 올릴 수 있습니까

차임이나 보증금이 조세·공과금이나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 되면 장래에 대해 증감을 청구할 수 있습니다(제7조 제1항). 다만 증액은 계약이나 최근 증액이 있은 뒤 1년 안에는 못 하고, 20분의 1(5%)을 넘지 못합니다. 시·도가 조례로 그 범위에서 상한을 더 낮출 수 있습니다. 갱신요구로 갱신될 때의 증감도 이 범위 안입니다(제6조의3 제3항).

계약서에 「갱신요구권 포기」가 적혀 있습니다

이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다(제10조). 「갱신요구권을 포기한다」, 「2년을 채우지 않으면 위약금을 낸다」고 적혀 있어도, 그것이 이 법에 어긋나고 임차인에게 불리하다면 효력이 없습니다. 도장을 찍었다는 것만으로 끝나지 않습니다.

저희는 이렇게 봅니다

임대차 상담에서 가장 먼저 보는 것은 계약서와 날짜입니다. 만료일, 전입신고일, 확정일자, 등기부의 근저당 설정일 — 이 순서가 무엇을 할 수 있는지를 정합니다. 그다음이 주고받은 말이 남아 있는가입니다. 갱신을 요구했는지, 거절당했는지, 언제였는지. 문자 한 통이 결론을 바꾸는 사건이 많습니다.

그래서 드리는 말씀은 넷입니다. 만료일에서 거꾸로 6개월·2개월을 표시해 두실 것, 통지는 보낸 사실과 받은 날짜가 남는 방법으로 하실 것, 실거주 거절을 당했다면 그 뒤를 확인하실 것, 그리고 보증금을 못 받았다면 집을 함부로 비우지 마실 것입니다. 마지막 것은 이 블로그의 「이사 가야 하는데 전세보증금을 못 받았습니다」에서 따로 다뤘습니다.

이 글은 조문과 판례가 정한 내용을 정리한 것으로 일반적인 법률 정보입니다. 상가건물 임대차는 다른 법(상가건물 임대차보호법)이 적용되고 내용도 다릅니다. 구체적인 사안은 계약서와 등기부를 가지고 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

「집주인이 보증금을 안 주는데 이사를 가야 합니다」 같은 질문은 홈페이지 전세보증금 안내에 모아 두었습니다.

이 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 같은 쟁점이라도 사실관계와 증거에 따라 결론이 달라지므로, 구체적인 사안은 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

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