10년이 지났으니 나가라고 합니다 — 갱신은 끝나도 권리금은 남습니다

10년이 지나면 갱신은 끝납니까

먼저 갱신을 요구할 수 있는 기간부터 보겠습니다.

만료 6개월 전부터 1개월 전까지입니다. 주택은 2개월 전까지인데 상가는 한 달 더 늦게까지 열려 있습니다. 그만큼 놓치기도 쉬우니 달력에 적어 두시는 편이 낫습니다.

그리고 갱신을 요구할 수 있는 총량에 한도가 있습니다.

최초의 임대차기간을 포함해 10년입니다. 2018년 10월 16일 개정법이 시행된 뒤 처음 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용되는 기준입니다(법률 제15791호 부칙 제2조). 지금 계약서가 아니라 처음 그 자리에 들어가신 날부터 셉니다. 8년을 계셨다면 남은 것은 2년입니다.

그래서 10년이 지났다는 임대인의 말 자체는 대개 맞습니다. 다만 그것으로 끝나지 않습니다.

그러면 권리금도 같이 끝납니까

여기서 갈립니다. 상담에서 가장 크게 놀라시는 대목이기도 합니다.

대법원은 갱신요구권을 더 행사할 수 없게 된 경우에도 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 진다고 했습니다. 그 이유가 설득력이 있습니다. 법이 권리금 조항을 만든 취지가 임대인의 갱신 거절로 임차인의 이익이 침해되는 것을 막자는 데 있는데, 그 가장 전형적인 경우가 바로 기간이 다 찬 경우라는 것입니다.

기간이 지나도 그 자리에 쌓인 고객과 거래처와 신용은 그대로 남아 있습니다. 그것이 권리금의 실체입니다.

이 판결은 보장 기간이 5년이던 때의 사건이고 보호 구간도 그때는 3개월 전부터였습니다. 지금은 10년, 6개월 전부터로 바뀌었습니다. 숫자는 늘었지만 갱신요구권과 권리금 회수기회를 별개로 본 법리는 그대로입니다.

그러면 법이 권리금을 받게 해 주는 것입니까

아닙니다. 이 구분이 실무에서 가장 자주 어긋납니다.

법이 정한 것은 권리금 자체를 보장하는 것이 아니라, 임차인이 새 임차인을 데려와 권리금을 회수하려 할 때 임대인이 그것을 방해하지 못하게 하는 것입니다. 받을 금액이 아니라 받을 기회를 지킵니다.

방해가 되는 행위로 네 가지를 듭니다. 임대인이 새 임차인에게 직접 권리금을 요구하거나 받는 것, 새 임차인이 임차인에게 권리금을 주지 못하게 하는 것, 주변 시세에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 것, 그 밖에 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하는 것입니다.

실제로 다투게 되는 것은 뒤의 두 가지입니다. 나가는 것은 좋은데 새 사람에게는 훨씬 비싸게 받겠다는 말이 여기에 걸릴 수 있습니다.

방해로 손해가 생기면 배상 책임이 있습니다. 다만 배상액은 새 임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 그리고 이 청구권은 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 행사하지 않으면 사라집니다.

한 가지 더 말씀드리면, 임차인 쪽에도 할 일이 있습니다. 데려온 사람이 보증금과 차임을 낼 자력이 있는지, 임차인으로서 의무를 이행할 의사와 능력이 있는지에 관해 자신이 알고 있는 정보를 임대인에게 제공해야 합니다. 사람만 데려오고 자료를 내지 않으면 나중에 거절이 부당했다고 다투기 어려워집니다.

임대인이 직접 장사를 하겠다고 합니다

가장 흔한 방어입니다. 그리고 2025년 11월 대법원이 여기에 정면으로 답했습니다.

스스로 영업하겠다는 계획이 있다는 것만으로는 정당한 사유가 되지 않는다는 것입니다. 그 사건에서 임대인은 재건축이 필요하다며 계약을 해지한다고 했다가 뒤에는 직접 도소매업을 하겠다고 했는데, 대법원은 그것으로 새 임차인을 거절할 수는 없다고 보았습니다.

비슷한 방어로 앞으로 1년 6개월 이상 비워 두겠다는 말이 있습니다. 그것은 실제로 법이 정한 정당한 사유입니다. 다만 대법원은 임대인이 임대차가 끝날 때 그 사유를 들어 거절했고 실제로도 1년 6개월 동안 영리 목적으로 쓰지 않아야 한다고 했습니다(2019다285257). 다른 이유로 거절해 놓고 결과적으로 비워 두었다는 사정만으로는 정당한 사유가 되지 않습니다.

그런데 새 임차인을 데려올 기회조차 주지 않으면 어떻게 합니까. 이 경우에도 답이 있습니다.

임대인이 누구를 데려와도 계약하지 않겠다는 뜻을 확정적으로 밝혔다면, 실제로 새 임차인을 주선하지 않았더라도 손해배상을 청구할 수 있습니다. 하지 않아도 될 일을 강요하는 결과가 되기 때문입니다.

다만 이것은 예외입니다. 원칙은 새 임차인을 주선하는 것이고, 확정적인 거절 의사가 있었는지는 계약이 끝날 무렵 양쪽이 보인 언행과 태도를 종합해 판단합니다. 그래서 문자와 통화 내용이 결론을 좌우합니다. 말로만 오간 것은 나중에 반드시 다투어집니다.

몇 달 밀린 적이 있습니다

이 질문을 반드시 드립니다. 여기서 모든 것이 한꺼번에 무너질 수 있기 때문입니다.

법은 해지와 갱신 거절의 문언을 달리 씁니다. 해지는 연체액이 3기에 「달하는 때」이고, 갱신 거절은 3기에 이르도록 연체한 「사실이 있는 경우」입니다. 대법원은 그 차이를 그대로 읽었습니다. 지금 밀려 있지 않아도, 과거 어느 때라도 3기에 이른 적이 있으면 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.

여기서 끝이 아닙니다. 권리금 조항에 단서가 붙어 있습니다. 3기 연체처럼 제10조 제1항 각 호의 갱신 거절 사유가 있으면 권리금 회수기회 보호도 받지 못합니다. 10년이 다 찬 것은 이 사유가 아니라는 점에서 앞의 경우와 다릅니다. 연체에서는 갱신과 권리금이 하나로 묶여 있는 것입니다.

연체는 밀린 개월 수가 아니라 금액이 3기의 차임액에 이르렀는지로 셉니다. 차임이 월 300만원이면 900만원이 기준입니다. 조금씩 밀린 것이 합쳐서 그 금액에 이르면 그때가 기준이 됩니다.

보증금이 커서 이 법이 적용되지 않는다고 합니다

보증금이 대통령령으로 정한 금액을 넘으면 원칙적으로 이 법이 적용되지 않습니다. 보증금만 보는 것이 아니라 차임에 일정 비율을 곱해 더한 금액으로 따집니다.

그런데 넘어도 적용되는 조문이 따로 있습니다. 대항력, 계약갱신 요구권, 권리금 조항이 모두 그 목록에 들어 있습니다. 큰 가게라고 해서 갱신도 권리금도 없는 것이 아닙니다.

다만 그 목록에 없는 것이 있습니다. 차임 인상 상한을 정한 제11조입니다. 보증금이 기준을 넘으면 인상률 제한을 받지 않습니다. 갱신은 요구할 수 있는데 얼마를 올릴지는 제한이 없는 상태가 됩니다. 잘 알려져 있지 않은데 큰 가게일수록 이 차이가 크게 작용합니다.

2026년 5월 12일부터 시행된 관리비 내역 제공 조항(제19조의2)도 그 목록에 들어 있지 않습니다. 이 조문은 계약 때 합의로 임차인이 관리비를 내는 경우, 임차인이 관리비 내역의 제공을 요청하면 임대인이 따라야 한다고 정합니다. 다만 2026년 5월 12일 이후 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용됩니다(법률 제21083호 부칙 제2조). 관리비가 무엇에 쓰였는지 알 수 없어 다투는 일이 많았는데, 그 뒤에 계약하거나 갱신하셨다면 요청할 수 있습니다. 아직 잘 알려지지 않은 조문입니다.

그 밖에 자주 나오는 것들

임대인이 아무 말 없이 만료일이 지나면 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보고 그 기간은 1년입니다. 이렇게 갱신된 경우 임차인은 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 임차인에게만 있는 카드입니다.

기간이 끝났다고 곧바로 비워야 하는 것도 아닙니다. 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계는 존속하는 것으로 봅니다.

그리고 계약서에 적혀 있고 도장을 찍으셨더라도, 이 법이 정한 것보다 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다. 계약서 문구 하나로 포기되었다고 보기 어려운 권리가 있습니다.

저희는 이렇게 봅니다

상가 사건은 날짜가 결론을 정하는 일이 많습니다.

이 네 날짜가 각각 다르게 흐릅니다. 그래서 상담에서 가장 먼저 확인하는 것이 계약서의 날짜와 지금까지의 차임 입금 내역입니다. 그 둘이 정해지면 쓸 수 있는 카드가 대체로 드러납니다.

한 가지 더 말씀드립니다. 갱신을 요구하셨다면 그 사실이 기록으로 남아야 합니다. 말씀드렸다는 주장은 나중에 반드시 다투어집니다. 내용증명이든 문자든 날짜가 남는 방법으로 하시는 편이 낫습니다. 권리금도 마찬가지입니다. 보호되는 구간이 계약이 끝나기 전에 열렸다가 끝나는 때에 닫히므로, 가게를 비운 뒤에 새 사람을 데려오면 늦습니다.

살고 계신 집의 갱신과 차임 인상이 궁금하시면 「전세 계약이 끝나 갑니다」를 함께 보시면 됩니다. 이름은 비슷하지만 다른 법이고 숫자가 다릅니다. 보증금을 돌려받지 못한 채 이사 날짜가 다가온다면 「이사는 가야 하는데 전세보증금을 못 받았다」가 순서를 다룹니다.

계약서와 차임을 보낸 내역, 그리고 임대인과 주고받은 문자만 가져오셔도 시작할 수 있습니다.

이 글은 상가 임대차에 관한 일반적인 법률 정보입니다. 같은 조문과 판례도 계약서의 문구, 연체와 통지가 오간 시점, 건물과 영업의 사정에 따라 결론이 달라집니다. 글을 근거로 결정하시기 전에 계약서를 놓고 상담을 받아 보시기를 권합니다.

이 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 같은 쟁점이라도 사실관계와 증거에 따라 결론이 달라지므로, 구체적인 사안은 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

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