각서까지 써 줬는데 공사대금 청구를 막은 사례 — 「준공할 경우」 한 줄

실제로 있었던 일

건축주가 원룸 신축공사를 맡겼습니다. 계약 공사대금이 정해져 있었고, 공사가 진행되는 동안 건축주는 계약한 금액을 넘어서까지 대금을 지급했습니다. 그런데 시공사는 약정한 기한까지 공사를 마치지 못한 채 공사를 중단했습니다. 하청업체 대금도 제대로 지급하지 않은 상태였습니다.

그 상황에서 시공사가 추가 공사대금을 달라며 소송을 냈습니다. 근거는 건축주가 써 준 지불각서 한 장이었습니다. 준공 후 소유권보존등기일을 기준으로 일정 기간 안에 잔금을 지급하기로 했는데 받지 못했으니, 각서대로 이행하라는 주장이었습니다.

각서를 썼으면 다 물어줘야 합니까

아닙니다. 그 각서는 시공사가 「공사를 원만히 준공할 경우」를 전제로 작성된 것이었습니다. 이런 문구는 법적으로 정지조건입니다.

조건이 붙은 약속은 그 조건이 이루어져야 효력이 생깁니다. 준공은 이루어지지 않았습니다. 그러니 그 각서로는 청구할 수 없다는 것이 저희의 첫 번째 주장이었습니다.

여기서 「조건」인지 「불확정기한」인지가 갈립니다. 기한이라면 준공이 안 되는 것으로 확정된 때에도 돈을 줘야 하지만, 조건이라면 준공이 안 되면 줄 의무가 없습니다. 대법원이 그 기준을 정해 두었습니다.

같은 판결은 정지조건이 성취되었다는 사실의 증명책임은 이를 주장하는 쪽에 있다고도 밝혔습니다. 각서에 「공사를 완공하면」이라고 적혀 있다면, 대금을 청구하는 쪽이 완공 사실을 증명해야 합니다.

저희는 무엇으로 막았습니까

첫째, 각서의 조건이 성취되지 않았습니다. 둘째, 이미 계약액을 넘겨 지급했습니다 — 계좌 거래내역으로 지급 일자와 금액을 하나씩 정리해 보였습니다. 셋째, 공사를 중단한 것은 시공사였고, 건축주가 직영으로 남은 공사를 완공해 시공사에게 오히려 공사지연 책임이 생긴 상황이었습니다.

1심은 시공사의 청구를 모두 기각했고 소송비용도 시공사가 부담하게 됐습니다. 시공사는 항소하면서 청구를 늘렸지만, 항소심은 항소와 확장된 청구를 모두 기각했습니다. 결론을 만든 것은 「억울하다」는 말이 아니라 각서의 조건 문구, 계좌 기록, 공사 중단의 경위였습니다.

각서를 요구받고 있다면

공사가 멈춘 상태에서 추가 지급을 요구받으면 거절하기 어렵습니다. 그럴 때 「준공을 조건으로 한다」는 문구 한 줄이 나중에 전부를 가릅니다. 이 사건에서 건축주를 지킨 것이 그 한 줄이었습니다. 그리고 지급은 계좌로 남기십시오. 현금으로 준 돈은 나중에 증명하기 어렵고, 이 사건에서는 계좌 거래내역이 초과 지급을 그대로 보여 주었습니다.

저희는 이렇게 봅니다

건축은 대개 한 사람의 평생 자산이 들어가는 일입니다. 공사가 중간에 멈추면 그 자체로 손해가 큰데, 거기에 소송까지 겹치면 감당하기 어렵습니다. 제가 상담에서 보는 순서는 각서의 조건 문구 → 지금까지 지급한 금액(계좌) → 공사가 멈춘 경위와 책임 → 남은 공사를 누가 어떻게 마쳤는가입니다. 1심에서 이겼다고 끝이 아니라는 것도 이 사건이 보여 줍니다. 상대는 항소하면서 청구를 늘릴 수 있습니다.

반대로 공사대금을 받는 쪽의 이야기 — 3년의 시효, 유치권, 하도급 직접청구 — 는 이 블로그의 「공사대금을 못 받고 있습니다」에서 다뤘습니다.

이 글은 저희가 수행한 사건을 당사자와 사건이 특정되지 않도록 정리한 것으로 일반적인 법률 정보입니다. 각서의 문구와 지급 경위에 따라 결론이 달라지므로, 구체적인 사안은 각서와 계좌 내역을 가지고 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

이 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 같은 쟁점이라도 사실관계와 증거에 따라 결론이 달라지므로, 구체적인 사안은 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

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