보증금 못 받았는데 이사 날입니다 — 짐보다 등기가 먼저

보증금 못 받고 이사부터 하면 어떻게 됩니까

보증금을 지켜 주던 힘이 흔들릴 수 있습니다. 세입자의 대항력은 집을 넘겨받아 살고 주민등록을 마친 상태에서 생기고, 그 상태가 이어지는 동안 유지되기 때문입니다.

여기에 확정일자까지 갖추면 경매나 공매에서 뒤 순위 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 우선변제권이 붙습니다(제3조의2 제2항). 영상 속 주인공이 「짐부터 빼면 되지 않나」 하고 망설이는 장면이 바로 이 지점입니다. 짐을 빼고 전입을 옮기는 순간 두 힘이 기대고 있던 바탕이 사라집니다.

임차권등기 후 이사하면 괜찮습니까

등기가 마쳐진 뒤라면 이사하거나 주민등록을 옮겨도, 이미 얻은 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다. 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 집이 있는 곳의 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(제3조의3 제1항).

조문이 기준으로 삼는 것은 「등기를 마치면」입니다. 신청서를 낸 날도, 법원 결정이 나온 날도 아닙니다. 그래서 영상에서도 「등기가 마쳐진 것을 확인한 뒤 이사하세요」라고 순서를 짚습니다. 등기부등본을 떼어 임차권등기가 실제로 올라와 있는지 눈으로 보는 것이 그 확인입니다.

등기 전에 이미 이사했다면

그때는 보호가 달라질 수 있습니다. 대법원은 점유를 잃어 대항력이 사라진 뒤에 임차권등기가 마쳐진 사안에서, 사라졌던 대항력이 거슬러 올라가 되살아나지 않는다고 판단했습니다.

대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결입니다. 등기가 된 때부터 새로운 대항력이 생길 뿐이어서, 그 사이에 먼저 자리 잡은 권리가 있으면 그보다 뒤로 밀릴 수 있다는 뜻입니다. 이미 짐을 뺀 분이라면 지금 등기부에 어떤 권리가 언제 올라와 있는지부터 함께 보셔야 합니다.

임차권등기명령 비용은 누가 냅니까

신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 조문에 그렇게 적혀 있습니다.

영상의 마지막 장면에서 주인공은 상담 자리에 앉아 순서를 다시 묻습니다. 비용 때문에 등기를 미루다가 이사 날을 맞는 경우가 있는데, 비용을 나중에 임대인에게 청구할 수 있다는 점을 알고 계시면 순서를 지키기가 한결 수월합니다.

저희는 이렇게 봅니다

이사 날이 정해진 분께 제가 확인하는 것은 세 가지입니다. 계약이 언제 끝났는지, 지금 그 집에 살며 주민등록이 그대로인지, 임차권등기가 어디까지 진행됐는지입니다. 이 셋을 알면 이사를 며칠 늦춰야 하는지, 새집 일정과 어떻게 맞출지가 보입니다. 해지 통보부터 보증금반환 소송까지 자세한 절차는 「이사는 가야 하는데 전세보증금을 못 받았다 — 짐 싸기 전 순서」 글에 정리해 두었습니다.

영상으로도 정리했습니다: 보증금 못 받았는데 이사 날, 짐보다 등기가 먼저 — 미니드라마 쇼츠

이 글은 영상 속 연출을 바탕으로 조문과 판례가 정한 내용을 정리한 일반적인 법률 정보입니다. 영상의 인물과 이야기는 실제 사건과 관계가 없고, 보증금을 어떻게, 얼마나 돌려받을 수 있는지는 계약 내용과 등기부 권리관계에 따라 달라지므로 이사 전에 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

함께 읽을 글: 이사는 가야 하는데 전세보증금을 못 받았다 — 짐 싸기 전 순서

보증금 반환 안내: https://janglaw.kr/practice/deposit.html

이 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 같은 쟁점이라도 사실관계와 증거에 따라 결론이 달라지므로, 구체적인 사안은 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

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