이사는 가야 하는데 전세보증금을 못 받았다 — 짐 싸기 전 순서

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1분 드라마전세보증금 못 받았는데 이사해야 한다면? 임차권등기명령부터보증금을 받지 못한 채 이사를 앞둔 날을 1분 드라마로 옮겼습니다 · AI로 만든 가상 인물 · 유튜브

왜 짐부터 싸면 안 됩니까

보증금을 지키는 힘은 두 가지에서 나옵니다. 대항력은 집을 넘겨받고 주민등록을 마친 다음 날부터 생기고, 우선변제권은 거기에 확정일자가 붙어야 생깁니다. 집이 경매로 넘어가도 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있게 하는 힘입니다.

문제는 이 요건이 계속 유지되어야 한다는 점입니다. 짐을 빼고 전입을 옮기는 순간 대항력이 끊기고, 그때 집주인의 다른 채권자가 끼어들면 순위를 잃습니다. 그래서 나가야 한다면 순서가 전부입니다.

나가야 한다면 어떤 순서입니까

첫째, 해지 통보를 기록으로 남깁니다. 내용증명입니다. 전세 분쟁에서 가장 자주 다투는 지점이 「언제 나가겠다고 말했느냐」인데, 말로 했다면 임대인은 「들은 적 없다」고 합니다. 내용증명은 날짜가 찍힌 채로 남습니다. 계약이 묵시적으로 갱신된 상태라면 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제6조의2).

둘째, 임차권등기명령을 신청합니다. 임대차가 끝났는데 보증금을 못 받았으면 주택 소재지 법원에 신청할 수 있고, 신청·등기 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(제3조의3 제1항·제8항).

등기를 마치면 그 뒤에 이사하거나 주민등록을 옮겨도 이미 얻은 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 이 조항이 있어서 이사가 가능해지는 것입니다.

셋째, 등기부에 임차권등기가 올라간 것을 확인한 뒤 이사합니다. 넷째, 지급명령이나 보증금반환 소송으로 넘어가고, 재산이 빠져나갈 우려가 있으면 가압류를 먼저 검토합니다.

신청만 해 놓고 먼저 이사하면 안 됩니까

상담에서 정말 자주 듣는 질문이고, 답은 안 됩니다입니다. 법이 말하는 기준은 「신청한 때」가 아니라 「등기를 마친 때」입니다. 그 사이에 전출하면 대항력이 끊기고, 나중에 등기가 되더라도 끊겼던 대항력이 되살아나는 것이 아니라 등기 시점부터 새 대항력이 생깁니다. 그 사이 끼어든 권리에는 밀립니다.

대법원이 2025년 4월에 같은 취지로 판단했고(2025. 4. 15. 선고 2024다326398), 부산지방법원이 같은 해 7월에 그것을 그대로 따랐습니다. 등기명령이 나오고 등기소에서 실제로 기입되기까지 며칠이 걸립니다. 그 며칠을 못 기다려 전출하면 지켜 온 순위를 잃습니다. 등기부등본을 떼어 「주택임차권」이 을구에 올라간 것을 눈으로 확인한 뒤에 이사하시라고 말씀드리는 이유입니다.

집주인이 "등기부터 지워야 돈을 준다"고 합니다

반대입니다. 대법원은 보증금 반환이 먼저이고 임차권등기 말소는 그다음이라고 판단했습니다. 임차권등기는 못 받은 보증금을 지키려고 하는 등기이니, 돈을 받기 전에 지워 줄 이유가 없다는 뜻입니다.

그러니 「등기를 먼저 말소해 달라」는 요구에는 응하지 않아도 됩니다. 보증금을 받으면서 말소 서류를 넘기는 것이 실무의 순서입니다.

실제로 있었던 일

저희가 맡은 사건입니다. 임차인이 계약 만료 1개월 전부터 임대인에게 계약을 해지하겠다는 뜻을 밝혔고, 만료 3일 전에 집을 비워 넘겼습니다. 그런데 임대인은 보증금을 돌려주지 않았고, 연락조차 받지 않았습니다.

소송을 제기했고, 임대인은 소장을 받고도 답변하지 않았습니다. 법원은 청구한 그대로 판결했습니다. 이 사건에서 낸 자료는 특별한 것이 아니었습니다.

보증금 반환은 집을 비워 주는 것과 맞물려 있습니다(동시이행). 이 사건에서는 임차인이 먼저 집을 비웠고 그 사실이 명확해서 다툴 여지가 없었습니다. 반대로 집을 비우지 않은 채 보증금부터 요구하면 임대인이 다툴 거리가 생깁니다. 그래서 언제 해지를 통보했고 언제 집을 비웠는지가 기록으로 남아 있어야 합니다.

임대인이 연락을 받지 않습니다

막막하시겠지만 절차는 그대로 진행됩니다. 내용증명으로 의사표시가 도달한 사실을 남기고, 이사를 가야 한다면 임차권등기명령을 먼저 마치고, 지급명령이나 보증금반환 소송으로 넘어갑니다. 상대가 소장을 받고 답하지 않아도 판결은 납니다. 저희 사건이 그랬습니다.

저희는 이렇게 봅니다

보증금은 대개 그 사람의 전 재산에 가깝습니다. 그래서 돌려받지 못하면 다음 계약도, 이사도 막힙니다. 임대인이 연락을 받지 않는다면 기다리는 것이 답이 아니고, 기록을 정리하고 절차를 시작하는 것이 먼저입니다.

제가 상담에서 보는 순서는 아직 거주·전입 중인지 → 계약 종료와 해지 통보의 기록 → 임차권등기 여부 → 집을 비운 날짜 → 임대인의 재산입니다. 미리 해 두실 것은 넷입니다. 해지 통보는 반드시 기록으로, 집을 비운 날짜(열쇠를 넘긴 날)를 남기고, 「곧 주겠다」는 문자를 지우지 말고, 관리비·공과금 정산 내역을 보관하십시오.

이 글은 조문과 판례가 정한 순서를 정리한 것으로 일반적인 법률 정보입니다. 계약의 형태(묵시적 갱신 여부, 확정일자 유무)에 따라 순서가 달라질 수 있으므로, 구체적인 사안은 계약서를 가지고 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

「집주인이 보증금을 안 주는데 이사를 가야 합니다」 같은 질문은 홈페이지 전세보증금 안내에 모아 두었습니다. 집주인이 바뀌었을 때와 전세 계약이 끝나 갈 때의 갱신·인상 문제는 이 블로그의 다른 글에서 이어서 다룹니다.

이 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 같은 쟁점이라도 사실관계와 증거에 따라 결론이 달라지므로, 구체적인 사안은 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

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