아랫집 누수 보상 — 얼마까지 물어 주고, 보험으로 됩니까

아랫집 누수, 우리 집 책임입니까 — 대구 민사변호사가 먼저 보는 것

우리 집 배관이나 방수층의 하자가 원인이면 우리 집 책임이 맞습니다. 다만 물이 우리 집 쪽에서 내려왔다는 것만으로 정해지지는 않고, 누수 탐지로 어느 배관인지 확인한 뒤에 정해집니다.

급수관·온수관·방수층은 법에서 말하는 공작물입니다. 그 설치나 보존에 하자가 있어 아랫집에 손해가 나면 먼저 그 집에 살고 있는 사람(점유자)이 배상합니다. 세입자가 살고 있다면 세입자가 먼저이고, 세입자가 손해를 막으려고 필요한 주의를 다했다면 그때 집주인이 책임집니다.

그래서 세입자분이 오시면 「배관이 낡은 것까지 제가 다 물어야 하느냐」를 묻고, 집주인분이 오시면 「세입자가 쓰다 생긴 일 아니냐」를 묻습니다. 배상한 사람은 원인에 책임이 있는 사람에게 다시 청구(구상)할 수 있습니다(제758조 제3항).

아파트 같은 집합건물이라면 한 가지가 더 있습니다. 건물의 설치·보존상 흠으로 손해가 생기면 그 흠은 공용부분에 있는 것으로 추정됩니다.

벽 속을 지나는 공용배관이나 외벽 방수가 원인이면 관리주체나 입주자대표회의 쪽 문제가 됩니다. 아랫집이 「당신 집 바로 아래니 당신 책임」이라고 해도, 탐지 결과가 나오기 전에는 책임을 인정하는 말을 하지 않는 것이 좋습니다.

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아랫집이 도배·장판을 전부 새로 해 달라고 합니다

물어 줄 범위는 이번 누수로 손해가 난 부분까지입니다. 젖은 천장 한쪽 때문에 집 전체 도배를 새로 해 달라는 요구는 그대로 받아들일 필요가 없습니다.

실무에서 다툼이 가장 많은 곳이 여기입니다. 아랫집은 「색이 안 맞으니 방 전체를 해야 한다」고 하고, 윗집은 「젖은 데만 하면 된다」고 합니다. 이 차이는 말로 좁혀지지 않습니다. 물이 닿은 자리를 사진과 날짜로 남기고, 견적서의 항목을 하나씩 대조하는 것이 출발점입니다.

공사하는 동안 아랫집이 집을 비워야 했거나, 점포라 문을 닫아야 했다면 그 비용도 손해에 들어갈 수 있습니다. 앞의 대법원 사건에서도 점포의 영업 손실(일실수익)은 따로 인정됐습니다. 다만 이런 비용은 실제로 들었다는 증빙이 있어야 합니다. 「불편했으니 얼마를 더 달라」는 요구는 금액의 근거부터 물어보시는 것이 맞습니다.

반대로 윗집 쪽에서 「아랫집 천장은 원래 얼룩이 있었다」고 주장하려면 그것도 사진이나 관리사무소 기록으로 보여야 합니다. 누수가 처음 알려진 날 양쪽이 함께 현장을 찍어 두면 나중에 다툴 거리가 크게 줄어듭니다.

10년 된 장판인데 새것 값을 다 물어 줍니까

오래 쓴 자재를 새것으로 바꾸는 비용이라면 감가상각만큼 빼고 물어 주는 것이 원칙입니다. 대법원이 누수 사건에서 그렇게 판단했습니다.

이 사건에서 아래쪽 점포 주인은 누수 뒤 벽체와 바닥을 뜯고 인테리어를 새로 했고, 원심은 그 공사비 전액을 손해로 봤습니다. 대법원은 몇 년 써 온 인테리어를 신품으로 바꾸면서 가치가 늘었는지 따지지 않고 전액을 인정한 것은 잘못이라며 다시 재판하라고 돌려보냈습니다.

다만 새 자재로 바꿔도 집 전체 가치가 손상 전보다 올라가지 않는다고 인정되면 빼지 않아도 됩니다. 그래서 윗집이라면 그 자재를 몇 년 썼는지를, 아랫집이라면 새로 해도 가치가 오르지 않는다는 사정을 각자 챙기게 됩니다. 금액이 크게 갈리면 감정으로 정합니다.

일상생활배상책임보험으로 처리되나요

가입되어 있다면 보험으로 처리할 수 있는 경우가 많습니다. 실손·운전자·화재보험에 특약으로 붙어 있는 경우가 흔해서, 본인도 모르고 계시다가 증권을 찾아보고 아시는 분이 적지 않습니다.

보상 범위와 자기부담금은 약관마다 다르니 그 증권을 직접 보셔야 합니다. 보험이 있을 때 가장 조심하실 것은 보험사 산정 전에 아랫집과 금액을 말로 약속하는 것입니다. 손해사정 결과가 그보다 적으면 차액은 고스란히 본인 몫이 됩니다.

보험금을 언제까지 청구해야 하는지는 따로 정리해 두었습니다.

이어서 읽기: 보험금 청구 기간, 지나면 못 받습니까 — 소멸시효 3년은 언제부터

아랫집이 늦게 알렸다면 덜 물어 줍니까

아랫집이 물이 새는 걸 알고도 오래 내버려 둬서 피해가 커졌다면 그만큼 배상액이 줄 수 있습니다. 과실상계입니다.

예를 들어 빈집이라 몇 달 동안 아무도 몰랐다거나, 연락을 받고도 밸브를 잠그는 기본 조치를 하지 않았다는 사정이 여기에 해당할 수 있습니다. 반대로 바로 알렸고 바로 막았다면 이 주장은 받아들여지기 어렵습니다. 저희가 피해자 쪽을 맡은 누수 사건에서 상대가 「집이 비어 있었다」고 했지만 법원은 과실상계를 받아들이지 않았고, 감정액 전액이 인정됐습니다. 그래서 언제 알았고 언제 막았는지를 양쪽 다 기록으로 남겨 두셔야 합니다.

아랫집이 지금 당장 청구하지 않더라도 청구권이 바로 사라지지는 않습니다. 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 누수가 난 날부터 10년입니다.

저희는 이렇게 봅니다

누수는 이웃끼리의 일이라 대부분 대화로 끝납니다. 그런데 대화가 틀어지는 지점은 늘 같습니다. 원인이 확인되기 전에 「다 물어 드릴게요」라고 했거나, 범위와 금액을 합의서 없이 말로만 정한 경우입니다.

제가 상담에서 보는 순서는 누수 탐지 결과(우리 집 배관인지 공용배관인지) → 점유자가 누구인지(세입자·집주인) → 물이 닿은 범위와 자재의 연식 → 보험 특약 → 합의서 문구입니다. 합의서에는 금액과 범위, 그리고 「이 누수로 더 청구하지 않는다」는 문구가 들어가야 같은 일로 다시 연락받지 않습니다.

아랫집이 요구하는 금액이 크고 대화가 더 나아가지 않는다면, 그때는 감정이나 조정처럼 제3자가 범위를 재는 절차로 넘어가는 편이 오히려 빠릅니다. 서로 얼굴을 계속 봐야 하는 이웃이라면 더 그렇습니다.

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누수 손해배상 안내: janglaw.kr/guide/leak-damages

영상으로도 정리했습니다: 아파트 누수 손해배상, 감정액 2,599만 원 전액 인정받은 실제 사건

이 글은 조문과 판례를 정리한 일반적인 법률 정보입니다. 누수의 원인, 점유 관계, 가입한 보험의 약관에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 구체적인 사안은 탐지 결과·사진·견적서를 가지고 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

이 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 같은 쟁점이라도 사실관계와 증거에 따라 결론이 달라지므로, 구체적인 사안은 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

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