전세 만기에 보증금을 못 받았는데 이사해야 한다면

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먼저 볼 것 — 임대차가 끝났는지, 권리가 살아 있는지

임대차가 실제로 종료되었는지와 대항력·우선변제권을 먼저 확인하십시오. 대항력은 주택 인도와 주민등록(전입신고)을 모두 마친 다음 날부터 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매·공매에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다(같은 법 제3조의2 제2항).

계약서의 만기일뿐 아니라 갱신거절·해지 통지의 내용과 상대방에게 도달한 날, 묵시적 갱신 여부도 확인해야 합니다. 묵시적으로 갱신된 경우 임차인의 해지 통지는 임대인이 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.

이사 전에 — 임차권등기명령

임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 임차권등기명령에 따른 등기를 마칠 때까지 유지하고 있던 대항력과 우선변제권은 그 뒤 이사하거나 주민등록을 옮겨도 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항).

법원의 결정만으로는 부족하므로 등기사항증명서에 임차권등기가 실제로 기재된 것을 확인한 뒤 이사와 전출을 진행하십시오. 등기 전에 대항력을 잃었다면 뒤늦은 등기로 종전 대항력이 소급해 회복되지 않고, 등기 때부터 새로운 대항력이 생겨 먼저 설정된 권리보다 뒤로 밀릴 수 있습니다(대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결). 신청과 그에 따른 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(같은 조 제8항).

보증금을 돌려받는 절차

임차권등기명령은 반환소송의 선행 요건이 아니므로 두 절차를 함께 진행할 수도 있습니다. 임대차 종료 후 주택 인도와 보증금 반환은 원칙적으로 동시이행 관계입니다. 다만 집행권원에 따라 임차주택 자체의 경매를 신청할 때에는 주택 인도나 인도의 제공이 집행개시 요건이 되지 않습니다. 우선변제권에 따른 배당금을 받으려면 주택을 매수인에게 인도해야 합니다(주택임대차보호법 제3조의2 제1·3항).

판결을 받아도 임대인에게 집행할 재산이 없으면 회수가 어렵기 때문에, 소송 전에 임대인의 재산을 확인하고 필요하면 가압류를 함께 검토합니다. 전세보증금반환보증에 가입했다면 보증기관의 이행청구 절차와 기한도 따로 확인하십시오.

지급명령·이행권고결정이 나온 뒤

임대인은 지급명령을 송달받은 날부터 2주 이내에 이의신청을 할 수 있습니다. 이행권고결정은 임대인이 결정서 등본을 송달받은 날부터 2주 이내에 서면으로 이의신청을 할 수 있습니다. 두 기간은 모두 불변기간이며, 임차인이 결정문을 받은 날을 기준으로 계산하지 않습니다. 임대인이 기간 안에 이의신청을 하지 않아 확정되면 임차인은 이를 집행권원으로 강제집행을 신청할 수 있습니다. 확정만으로 보증금이 자동 지급되는 것은 아닙니다. 이행권고결정은 원칙적으로 소송목적의 값이 3,000만 원 이하인 소액사건에서 법원이 내리는 결정입니다.

전세보증금 사건, 선임 전 확인할 5가지

• 분야 등록: '대한변호사협회 등록 민사법 전문변호사' 표시는 해당 전문분야를 등록한 변호사가 사용할 수 있습니다. 대한변호사협회 누리집의 '변호사 검색'에서 성명을 검색하면 결과표의 '전문분야(등록일)' 항목을 확인할 수 있습니다.
• 담당·범위: 상담, 서면 작성, 재판 출석을 누가 담당하는지와 연락 방법을 계약 전에 확인하십시오. 가압류 같은 보전처분과 판결 뒤 강제집행이 위임 범위에 들어가는지도 확인하십시오.
• 판결과 회수: 금전 지급을 청구하는 경우에는 승소판결과 실제 회수 가능성을 구분하고, 가압류의 필요성과 요건, 강제집행 방법·비용까지 검토하는지 확인하십시오.
• 비슷한 사건과 근거: 유사 사례를 볼 때에는 사건명뿐 아니라 의뢰인의 지위, 쟁점, 변호사의 담당 단계, 결과 확인 자료를 함께 살펴보십시오.
• 보수와 실비: 계약 전에는 착수금, 성공보수 약정 여부와 발생·산정 기준 및 지급시기, 인지대·송달료·감정료 같은 실비, 가압류·강제집행과 항소심의 별도 계약 여부를 서면으로 확인하십시오. 금전 지급을 청구하는 사건에서는 성공보수가 판결에서 인정된 금액을 기준으로 하는지, 실제 회수한 금액을 기준으로 하는지도 확인하십시오.

법무법인 상지 대구분사무소에서는 장정호 변호사가 사건을 직접 맡습니다. 이 사이트에 게시한 장정호 변호사의 민사 수행 사례는 83건이며, 이 중 14건은 판결문 등 결과 문서와 대조해 해당 절차의 결과를 확인한 사례입니다. 게시 사례의 수이며 전체 수임 건수나 승소율을 뜻하지 않습니다. 개별 사건의 결과는 사실관계와 증거에 따라 달라집니다.

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이 글은 주택 임차인을 위한 일반적인 법률 정보입니다. 구체적인 대응은 계약 내용, 임대차 종료 경위와 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.