보일러 고장 — 집주인이 고칩니까, 세입자가 고칩니까

보일러 고장 수리비, 누가 냅니까 — 대구 민사변호사가 먼저 보는 것

난방이나 온수가 안 될 정도의 보일러 고장이라면 집주인이 고치는 것이 원칙입니다. 민법은 집주인에게 집을 빌려주는 것에서 끝나지 않고, 계약이 이어지는 동안 그 집을 쓸 수 있는 상태로 유지할 의무까지 지웁니다. 이것을 임대인의 수선의무라고 합니다.

겨울에 보일러가 안 되는 집은 사람이 살기 어렵습니다. 그래서 보일러 본체 고장, 배관이 터진 것, 천장이나 벽에서 물이 새는 것은 대개 집주인 쪽 일로 봅니다. 세입자가 월세를 내는 것은 그 집을 제대로 쓰는 대가이기 때문입니다.

임대인 수선의무, 자잘한 고장까지입니까

아닙니다. 세입자가 큰 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 고장은 세입자가 고칩니다. 대법원은 그 기준을 「고치지 않으면 계약 목적대로 쓸 수 없게 되는 정도인가」로 잡았습니다.

이 판결은 배관과 보일러가 낡아 물이 새고 난방이 안 되던 건물에서 나왔습니다. 세입자가 여러 번 고쳐 달라고 했는데도 거절당했고, 법원은 그 수리를 집주인의 의무로 봤습니다.

전구를 갈거나 수도꼭지 패킹을 바꾸는 일은 세입자 몫입니다. 반대로 세입자가 잘못 써서 망가뜨렸다면, 큰 고장이라도 세입자가 책임질 수 있습니다. 보일러를 켜 두지 않아 겨울에 배관이 얼어 터진 경우처럼 관리 소홀이 다툼이 되는 일이 많습니다. 그래서 고장 난 날의 상황을 사진과 함께 남겨 두시는 것이 좋습니다.

물이 새서 아랫집까지 피해가 갔다면 문제는 하나 더 생깁니다. 아랫집에 누가 먼저 물어 주는지는 수선의무와 따로 따져야 합니다.

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세입자 곰팡이, 집주인이 고칩니까

원인이 집에 있으면 집주인이, 생활 습관에 있으면 세입자가 고칩니다. 곰팡이는 보일러보다 다툼이 잦습니다. 같은 곰팡이를 두고 집주인은 「환기를 안 해서」라고 하고, 세입자는 「벽에서 물이 스며서」라고 합니다.

외벽 단열이 안 되어 결로가 생기거나, 윗집이나 배관에서 물이 스며 벽지가 젖는다면 집 자체의 하자라 집주인의 수선 범위에 들어갑니다. 반대로 환기를 거의 하지 않고 빨래를 방 안에서만 말려 생긴 곰팡이라면 세입자의 관리 문제로 봅니다. 그래서 곰팡이가 생긴 위치(외벽 쪽인지, 배관 근처인지), 언제부터 번졌는지, 비 온 뒤에 심해지는지 같은 사정을 사진 날짜와 함께 남겨 두셔야 합니다. 원인이 애매하면 누수 탐지나 시공업체 소견서가 판단의 근거가 됩니다.

집주인이 고치겠다며 수리 기사와 함께 들어오겠다고 하면, 세입자는 이것을 거절하지 못합니다(민법 제624조). 다만 날짜와 시간은 서로 맞추는 것이 보통이고, 공사 때문에 한동안 방을 쓸 수 없다면 그 기간만큼 월세 이야기를 함께 꺼낼 수 있습니다.

계약서에 「수리는 세입자 부담」이 있으면요

특약이 있어도 큰 수선까지 세입자에게 넘어가지는 않습니다. 수선의무는 특약으로 세입자에게 돌릴 수 있습니다. 다만 대법원은 그 범위를 좁게 읽습니다.

「수리는 임차인이 한다」 정도로만 적혀 있다면, 세입자가 맡는 것은 평소 쓰다 생기는 작은 수리입니다. 보일러 교체나 배관 공사처럼 기본 설비를 바꾸는 일은 여전히 집주인 몫입니다. 앞의 판결에서도 세입자가 보일러 기사 비용과 수리비를 부담하기로 한 사정이 있었지만, 법원은 그것만으로 큰 수선까지 떠안은 것은 아니라고 봤습니다.

반대로 특약에 「보일러 교체 비용은 임차인 부담」처럼 범위가 구체적으로 적혀 있다면 이야기가 달라질 수 있습니다. 계약서를 다시 꺼내 문구를 그대로 읽어 보시는 것이 먼저입니다.

집주인이 안 고쳐 줘서 제가 고쳤습니다

집주인이 고쳐야 할 것을 세입자가 고쳤다면 그 비용을 집주인에게 청구할 수 있습니다. 법은 이것을 필요비라고 부릅니다. 집을 쓸 수 있는 상태로 지키는 데 든 돈이라는 뜻입니다.

여기서 놓치기 쉬운 것이 통지입니다. 고칠 일이 생기면 세입자는 지체 없이 집주인에게 알려야 합니다. 알리지 않고 바로 고친 뒤 영수증을 내밀면 「그 정도는 내가 더 싸게 고칠 수 있었다」거나 「고장 난 줄 몰랐다」는 말이 돌아옵니다. 그래서 순서가 중요합니다.

문자나 카카오톡으로 고장 사진과 함께 알리고, 언제까지 고쳐 달라고 날짜를 적습니다. 그래도 움직이지 않으면 수리하고, 견적서와 영수증, 수리기사가 적은 고장 원인을 모아 둡니다. 집주인이 이미 알고 있었다면 통지가 없어도 되지만, 안다는 사실도 결국 기록으로 보여야 합니다.

하나 구분해 둘 것이 있습니다. 고장 난 것을 원래대로 돌려놓는 데 든 돈(필요비)은 쓰는 대로 청구할 수 있습니다. 그런데 멀쩡한 보일러를 더 좋은 제품으로 바꾸거나 집을 꾸며 값어치를 올린 돈(유익비)은 계약이 끝날 때, 그 증가한 가치가 남아 있는 경우에만 돌려받습니다(민법 제626조 제2항). 「고장 나서 고쳤다」와 「좋게 바꿨다」는 돌려받는 시기와 금액이 다릅니다. 계약서에 「원상복구」나 「비용 청구 포기」 특약이 있는지도 함께 봐야 합니다.

이사 나갈 때까지 돌려받지 못했다면 보증금을 정산하면서 이 금액을 함께 맞추는 경우가 많습니다. 그때도 결국 통지 기록과 영수증이 근거입니다.

고쳐 줄 때까지 월세를 안 내도 됩니까

전부는 안 되고, 못 쓰는 만큼만 덜 낼 수 있습니다. 집을 전혀 쓸 수 없다면 월세 전부를 거절할 수 있지만, 일부만 지장이 있다면 그 한도 안에서만입니다.

세입자가 먼저 고친 경우도 같습니다. 대법원은 집주인이 필요비를 돌려주지 않으면 세입자가 그 금액만큼 월세를 내지 않을 수 있다고 봤습니다.

고장 때문에 집의 일부를 쓸 수 없게 됐다면 그 비율만큼 월세를 깎아 달라고 할 수 있고, 남은 부분으로는 살 수 없는 정도라면 계약을 해지할 수도 있습니다(민법 제627조). 다만 계산을 넉넉하게 잡아 월세를 통째로 끊으면 거꾸로 세입자가 연체한 것이 됩니다. 주택은 연체액이 두 달 치에 이르면 집주인이 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조). 덜 내기 전에 얼마를 왜 덜 내는지 문자로 남겨 두십시오.

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저희는 이렇게 봅니다

수리비 다툼은 대부분 금액이 크지 않아 대화로 끝납니다. 틀어지는 지점은 늘 같습니다. 알리지 않고 먼저 고쳤거나, 말로만 요청해서 기록이 없거나, 월세를 얼마 덜 낼지 혼자 정한 경우입니다.

제가 상담에서 보는 순서는 고장의 크기(그 집에 살 수 있는가) → 고장 원인(세입자 잘못이 있는가) → 계약서 특약 문구 → 통지 기록 → 영수증과 견적입니다. 이 다섯 가지가 갖춰지면 집주인과 이야기할 때도, 보증금에서 정산할 때도 근거가 됩니다.

대화가 안 되면 소송 전에 주택임대차분쟁조정위원회의 조정을 신청할 수 있습니다. 법이 「임차주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁」을 조정 대상으로 정해 두었습니다(주택임대차보호법 제14조). 금액이 정리되면 소액사건으로 청구하는 길도 있고, 대구 사건이라면 대구지방법원(서부지원 관할 지역은 서부지원)에서 진행합니다.

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부동산 사건 안내: janglaw.kr/practice/realestate

이 글은 조문과 판례를 정리한 일반적인 법률 정보입니다. 고장의 정도와 원인, 계약서의 특약 문구, 통지했는지에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 구체적인 사안은 계약서·사진·문자 기록을 가지고 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

이 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 같은 쟁점이라도 사실관계와 증거에 따라 결론이 달라지므로, 구체적인 사안은 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

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